【板橋区】不動産売却における3つの査定方法 一戸建て・土地の相談は不動産売却業者の徳丸住宅販売

原価法

原価法は、不動産鑑定士によって行われる計算方法の一つです。売買の対象物件について、これを再び建築し直した時の総額を計算します（再調達原価）。

次に、新築時から何年経過しているかの年数を調べ、この年数から推測される価値の低下分を差し引き、今の価値を計算します（減価修正）。

原価法は、再調達原価の算出と減価修正が可能な場合に有効な計算方法です。これは建物、土地、あるいは片方のみという場合でも問題ありません。

例えば、中古の一戸建てを例にとれば以下の計算式になります。

価格＝総面積×単価÷耐用年数×残存年数（耐用年数－築年数）

取引事例比較法

査定時に最も利用されているのがこの取引事例比較法です。

売買対象の不動産に対し、その特徴や条件が近いものを集め、その中の取引事例をもとに、個別の取引事情や取引時期などを踏まえて評価判断する方法です。

取引事例比較法は、価格変動が多い不動産価格において、不動産評価額の客観的な根拠になるものとして広く鑑定時に利用されています。

計算方法は、事例となる物件と査定物件それぞれに評点をつけます。

評点の対象となるのは、交通の便、立地条件、エントランスなどさまざまです。例えば、事例物件の評点が＋5点、一方査定物件の評点は＋8点だったとします。

・1平方メートル当たり50万円

流通性比率1.00（物件の流通性の度合い・売りやすさのこと）とした場合、査定価格は以下の通りです。

査定価格＝50万円×（110点÷108点）×60m2×1.00≒3,056万円

ただし、緊急時に売却された物件、投機目的で取引された物件は除外する必要があります。また、そもそも売買対象となっている物件の類似情報の収集が困難という側面もあり、精度の高い査定を行うためには、不動産会社の情報力がカギとなってくるでしょう。

収益還元法

売買対象の物件が、未来に生み出すと予測される利益を予測し、その査定額を算出する方法です。

この計算方法は個人住居での査定にはあまり利用されず、ほとんどの場合、賃貸物件や事業用物件の評価額を決める際に採用されいます。

収益還元法は、過去に物件が生み出した利益、つまり運用実績とその数字の信憑性がベースになってくるため、過去の実績を客観的に精査する必要があります。

また、収益還元法の計算方法には、直接還元法とDCF法の2つの種類があります。

直接還元法は、一定期間の収益を還元利回りで割り、それをもとに価格を求める方法です。

DCF法は、物件保有期間に得られる利益、つまり、保有しなくなったときに売却によって得られる金額を現在価格に割り戻して算出する方法です。こちらはより数字の正確性を期待できますが、物件依存性が高く、その内容も煩雑という特徴があります。

板橋区で不動産売却をお考えの方は、徳丸住宅販売へご相談ください。一戸建てやマンション、土地といった不動産の販売及び売却業者です。地元板橋区を中心に、きめ細かい住まいのご提案をさせていただきます。板橋区で不動産売却業者をお探しの方は、ぜひご連絡ください。